>   Blog
Luksus na sprzedaż
27 stycznia 2018, 11:52
Zdjęcia: InfinityHouse     

                                                    

O tym, jak sprzedać i kupić luksusową nieruchomość w Polsce rozmawiam z Michałem Żywultem, właścicielem agencji InfinityHouse.

Co oznacza w Polsce pojęcie "luksusowa nierchomość"? Czy dużo takich nieruchomości sprzedaje się w naszym kraju?

Michał Żywult: Na świecie za nieruchomość luksusową uznaje się taką, która kosztuje powyżej 1 miliona dolarów. W Warszawie - co najmniej dwa miliony złotych. Ale oprócz ceny niezwykle ważne są inne czynniki, takie jak prestiżowa lokalizacja, standard wykończenia, dostępność do infrastruktury i terenów zielonych, oraz, oczywiście, sąsiedztwo.

Obecnie polscy milionerzy - zresztą tak jak i światowi - posiadają co najmniej trzy rodzaje nieruchomości: jedną tam, gdzie aktualnie mieszkają, drugą w swoich stronach rodzinnych, a jeszcze inną nad morzem lub górach. Coraz częściej inwestują też w tak zwaną nieruchomość wakacyjną, na przykład na południu Europy, którą użytkują sami i od czasu do czasu wynajmują.

Nieruchomości luksusowe w Polsce często są nabywane lub sprzedawane przez osoby publiczne, znajdujące się w rankingu najbogatszych Polaków. Z tego powodu transakcje muszą odbywać się z wyjątkową dyskrecją, bez publicznego rozgłosu i ofert w Internecie. Obrót tego typu nieruchomościami nie jest więc łatwy do ujęcia w statystykach.



Kiedy porównujemy ceny domów i mieszkań, widać wyraźnie, że domy są relatywnie dużo tańsze. Z czego wynikają te dysproporcje i dlaczego tak trudno sprzedać dziś duży, elegancki dom?

MŻ: Zdecydowanie łatwiej sprzedać duży apartament niż duży dom. Apartament można szybko i kompleksowo przearanżować, a w przypadku domu starzeje się również sama bryła budynku - to już znacznie trudniej zmienić. Poza tym ważne jest miejsce. Apartamenty zwykle znajdują się w mieście, w dobrych dzielnicach. Te dzielnice uważane są za "dobre" od dziesięcioleci i takie raczej pozostaną. Tymczasem lokalizacje domów coraz częściej podlegają aktualnym trendom. Spójrzmy na okolice Warszawy. Kiedyś elitarne były Podkowa Leśna, Izabelin, Anin. A teraz głównie Konstancin.

Załóżmy, że jestem właścicielką okazałej rezydencji. Jak mam wybrać agencję, która pomoże mi ją sprzedać? Po czym poznać dobrego agenta nieruchomości?

MŻ: Ja uważam, że aby współpraca pomiędzy klientem a agentem przebiegała pomyślnie, musi powstać "chemia". Dobrego agenta można więc czasem poznać już po krótkiej rozmowie. Jeśli jest naprawdę dobry, to szybko rozpozna potrzeby klienta i poszuka nieruchomości spełniającej jego oczekiwania. Musi pracować jako doradca, a czasem też... psycholog. Powinien zaproponować klientowi alternatywne oferty, a kiedy trzeba - ostrzec go przed problemami, jakie mogą się wiązać z zakupem lub sprzedażą danej nieruchomości. Zanim zdecydujemy się wybrać agencję, warto sprawdzić jej markę, ubezpieczenie, zainteresować się, czy agencja posiada licencję branżową, czy należy do stowarzyszeń.

Coraz częściej agencje oferujące nieruchomości klasy premium chcą podpisywać ze sprzedającymi umowę na wyłączność. Dla agencji jest to korzystne, ale co z tego ma klient?

MŻ: Umowa na wyłączność jest realnym mechanizmem wspierającym transakcję. Pełna kompleksowość oferowanej usługi oznacza jedno biuro i jednego pośrednika oraz setki zrzeszonych agencji z nimi współpracujących. Dla niektórych osób to ważne, że od samego początku mają kontakt tylko z jednym agentem, który doskonale zna aktualną sytuację prawną danej nieruchomości. Wszystkie niezbędne informacje, czasem poufne, przekazywane są tylko jednej osobie. To bardzo istotne, gdy klientowi zależy na dyskrecji.

Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że kilkanaście ogłoszeń tej samej nieruchomości wpływa niekorzystnie na jej odbiór przez potencjalnego nabywcę. Potencjalny klient może się obawiać, że skoro dana oferta jest tak szeroko oferowana, to z jakichś powodów nikt nie jest nią zainteresowany. Może ma wady prawne, może przyczyną jest zawyżona cena albo po prostu mała atrakcyjność nieruchomości. Im mniej biur proponuje daną nieruchomość, tym oferta wydaje się bardziej ekskluzywna, wyjątkowa. Zbyt dużo publikacji tej samej nieruchomości niszczy jej wartość, niepowtarzalność, staje się ona powszechnie dostępna.



Porozmawiajmy teraz o kupujących. Na co powinni zwracać uwagę, nabywając nieruchomość o dużej wartości? Jak nie dać się oszukać?

MŻ: Zdecydowanie polecam współpracę z pośrednikiem. Jeśli jednak kupujący jest zdecydowany, że sam chce przeprowadzić transakcję, musi pamiętać o tym, aby dogłębnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Poza wnikliwą analizą treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, ze szczególnym naciskiem na dział III i IV, musi zweryfikować stan prawny gruntu. W przypadku gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, bezwzględnie należy poprosić o zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości, aby uniknąć sytuacji wyzbywania się majątku przez sprzedającego. Należy również poprosić o zaświadczenie, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany. Niestety zdarzają się sytuacje, że ktoś kupuje mieszkanie lub dom z lokatorem. Lista dokumentów związana ze sprzedażą jest naprawdę długa i łatwo tu popełnić błąd. To właśnie dlatego radzę zatrudnić specjalistę.

I ostatnie pytanie: czy lepiej kupić nowy apartament od dewelopera, czy raczej nieruchomość na rynku wtórnym?

MŻ: Zdania jak zwykle są podzielone i nie można powiedzieć, co jest lepsze. Nowe mieszkanie kupione u dewelopera będziemy mogli od samego początku projektować według naszych potrzeb. Ale za to problemem może być czas - zwykle musimy długo czekać na oddanie inwestycji. Poza tym  w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego w dobrych lokalizacjach to te małe i elitarne na ogół nie pojawiają się w żadnych ogłoszeniach. Rynek wtórny otwiera nam z kolei wachlarz nieruchomości sprawdzonych, dostępnych natychmiast, często w równie dobrych lokalizacjach i po korzystnych cenach.

Jak pana zdaniem będzie się zmieniał rynek luksusowych nieruchomości w Polsce?

MŻ: Statystyki pokazują, że rośnie u nas rynek wszystkich dóbr luksusowych. Zatem naturalną tendencją jest wzrost popytu na luksusowe nieruchomości. Coraz częściej są one traktowane jako dobry pomysł na inwestycję.

KOMENTARZE
Relacje i testy video
TOP miesiąca
POLECAM W INTERNECIE
Jedyny w Polsce magazyn o nowych technologiach w domu
http://dominteligentny.pl
Inteligentnie i błyskotliwie napisany blog, dzięki któremu zrozumiałam, na czym polega praca architekta
http://www.prostyplan.pl
Tu można obejrzeć skrócone wersje moich programów telewizyjnych
http://www.domoplus.pl/nasze-programy/produkcje-domoplus
Świetny magazyn internetowy o designie, sztuce i architekturze
http://www.designboom.com